北京高标准住宅项目标准解析及操盘建议

2022-11-23阅读:1612发布:人居要闻来源:中国房地产网作者:乔明策 崔会学 刘露军

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北京在推进城市建设过程中,大力推广装配式建筑、绿色建筑、超低能耗建筑等新技术应用,对高标准住宅建设加以规范。对于开发企业来说,研究高标准住宅有利于加强项目的设计管理、质量和成本控制,从而提高住宅产品品质和竞争力。

乔明策 崔会学 刘露军

2021年10月,中共中央、国务院印发《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》明确提出“大力发展节能低碳建筑”,“碳达峰、碳中和”成为建筑行业关注的焦点。

为了贯彻国家高质量发展理念,北京市对于新建住宅建筑质量和品质的要求逐年提高。2021年12月,北京市出台《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》,对高标准住宅建设的实施标准、管控过程等方面进行规范。2021年,北京市规划和自然资源委员会(以下简称“北京市规自委”)在首批集中供地中将8宗地块列入高标准商品住宅建设方案评选程序,将绿色建筑二星、装配率达到60%、超低能耗建筑等技术要求列入土地出让条件,从土地挂牌环节就提出对新建建筑的绿色建筑星级、装配率的要求。

建筑质量和建设标准的提高,对开发商的项目管理和成本把控能力提出了更高要求,对于项目管理者来说,对高标准住宅的评审标准和各项指标需要有一个清晰的认识,这样才能做好项目的设计管理、质量和成本控制,从而提高住宅产品品质和竞争力。

一、北京竞标“高标准”住宅项目回顾

“高标准住宅”是落实《北京城市总体规划(2016-2035)》中提出建设国际一流和谐宜居之都的要求,以人民获得感为根本出发点,提高北京市商品住宅项目建筑品质。

北京市规自委联合北京市土地整理储备中心、北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京市住建委”)等相关部门,分别在2021年3月、8月、11月,2022年1月、4月、8月集中发布了6批次商品住宅用地出让公告。竞买须知中规定,项目须满足以下高标准商品住宅基本品质要求:绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A(BJ)级、设置太阳能光伏或光热系统;项目鼓励实施超低能耗建筑。

部分优质宗地当竞买报价达到土地合理价格上限时,则转入竞标高标准建设方案阶段。其中2021年第一、二批次集中供地,先后有8宗、2宗地通过竞标高标准建设方案确定中标人。

前两批供地中采用的是“竞高标准住宅建设方案”的方式,从第三批供地开始改为“定高标准住宅建设方案”。两者的区别在于,“竞高标准住宅建设方案”是指土拍中如果达到地价上限,参与的开发商要拿出各自的建设方案,谁的方案好谁中标。而“定高标准住宅建设方案”则是,在拍地时参与的开发商都要直接出具《高标准住宅建设承诺书》,承诺未来房屋建设中绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、管理模式等方面应达到相应品质要求。

此外,大部分地块户型要求,不再将90平方米以下户型占70%的限制作为刚性约束,在户型设计上,给予房企更大灵活度,对提高住宅产品品质具有重要意义。

二、高标准住宅评审标准分析

2021年第一批集中供地高标准住宅方案评审内容包括两大部分,各占100分。其中第二部分规划建筑设计主要是定性指标,项目差异不大,评审重点是第一部分建筑品质,基本为定量指标。

(一)高标准住宅主要评审内容

1.绿色建筑:全面实施三星级绿色建筑。

2.装配式建筑:全面实施装配式建筑,全面实施装配式装修。

3.超低能耗建筑:项目超低能耗建筑面积达到总面积的30%~50%。

4.健康建筑:项目健康建筑面积达到总面积的30%且不低于5万平方米或者全面实施健康建筑。

5.宜居技术应用:采用通过三星级绿色建材认证的预拌混凝土、预拌砂浆、保温材料、建筑门窗、防水卷材、防水涂料;住宅小区内道路、园林绿化等公共设施项目建设所用路面砖、植草砖、道路无机料、路缘石等100%使用建筑垃圾再生产品;项目外墙保温工程、防水工程质量保修期限不少于15年,屋面保温工程、建筑门窗质量保修期限不少于8年;至少一栋采用减震/隔震技术;承诺项目住宅应用智能家居系统等。

6.管理模式:项目采用工程总承包模式;项目采取建筑师负责制;项目投保绿色建筑性能责任保险,引入风险防控机制;项目全生命期(规划、勘察、设计、施工、运维)应用BIM技术。

(二)2021年第二批供地高标准住宅评审内容优化

1.执行的标准更清晰;

2.取消不小于5万平方米和10万平方米的限制,明确总面积按地上住宅建筑规模(含幼儿园);

3.增加了执行《住宅工程质量保修规程》DB1/T164-2018的要求,强调工程质量,特别是对质量保修的范围、期限和要求做了明确;

4.明确工程质量潜在责任险和安全责任险;

5.提出BIM正向设计,实现全过程数字资产增量传递及标准,取消了勘察阶段的BIM要求。

除了在评审内容上做了一些优化外,根据实际情况对各项分值也做了调整。从评分细则可以看出,建设的“高标准”并非“豪宅化”,而是更加注重为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间,做到让住宅有品质、群众住得舒服,切实落实绿色、低碳、节能理念,最大限度的实现人与自然和谐共生,促进碳达峰和碳中和目标实现。

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三、 “高标准”住宅产品优劣势分析

高标准住宅是未来住宅趋势之一,特别是绿色建筑、健康建筑、装配式建筑、超低能耗建筑代表了未来住宅建筑的发展方向。其优势主要体现在以下几个方面:

一是高标准住宅能适应气候特征和场地条件,通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求;通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率,充分利用可再生能源,以最少的能源消耗提供舒适室内环境。

二是高标准住宅建筑采用的关键技术:高性能外墙保温、被动式门窗、良好的气密性、无冷桥的设计和高性能换热新风系统,能够将建筑的热损失大大降低。

三是高标准住宅安全、健康、绿色、环保,减少环境污染,使居住者在身体、精神上完全处于良好的状态,形成良好的宜居环境。

四是高标准住宅有较完整的标准设计体系,采用标准化的构件、构件现场安装可降低人工依赖,施工质量高有利于提高建筑产品品质。

高标准住宅尽管优势明显,但其对建造技术、建筑材料要求比较高,往往工艺比较复杂,成本也相应较高,对项目管理者的质量和成本把控提出了更高的要求。具体体现在:

1.高标准住宅技术融合较多,较为复杂,可能会带来设计及施工比普通住宅工期长。

2.高标准住宅并未大面积普及,招标采购和施工存在一定的局限性。

3.业主对高标准住宅市场认可度还有待提高。

4.高标准住宅会带来成本的增量较大,影响项目经济效益。根据近几年的统计,高标准住宅的成本增加,依据子项选择的不同,每平方米的增量成本预计约在1800~3200元。其中绿色建筑成本增量预计50~180元/平方米;装配式建筑成本增量在400~700元/平方米(装配率50%~99%),装配率每增加10%,成本增加120~180元/平方米;超低能耗建筑:1200~2200元/平方米;健康建筑:150~350元/平方米;宜居技术应用:50~80元/平方米;管理模式子项:30~50元/平方米。

(注:绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑、宜居技术四个方面有成本重合的地方,因政策、规范、项目较少等客观条件所限,以上成本数据仅供参考。)

四、高标准住宅存在的主要问题及应对措施

高标准住宅是未来发展方向,但目前还存在不少问题和挑战。

一是建筑成本增加和客户认可度的平衡。建筑产品是一个综合的系统产品,包含功能、技术和建筑形象等。目前看,高标准住宅仅倾向于建筑技术的组合、偏向于绿色、节能、标准化、工业化等,这些技术的组合是否满足市场和客户的需求,当前来看还存在一定的偏差。譬如超低能耗带来的能源支出减少能否覆盖超低能耗建筑的成本增加,目前仅有理论计算结果;再譬如装配式装修的优势因厂家技术标准不统一,市场不成熟,给业主带来的利益说服力也不足。总的来说,技术组合优势的统计数据缺失,对业主的说服力不够。

应对措施:项目选择配置高标准住宅各子项组合的产品时,应综合考虑项目的产品定位是否与高标准的技术配置一致;项目是否支撑高标准住宅的成本增量;要加大客户认可度的推广。

二是超低能耗建筑的局限性。超低能耗建筑一些部品子项选择范围小,造成采购成本相对偏高。譬如在建设过程中,门窗系统、遮阳系统、光伏一体化系统等可供选择的厂家相对偏少,招采和施工难度偏大,价格相对较高。超低能耗建筑对建筑的气密性要求较高。外窗采用外挂式安装方式,容易产生漏水问题,后期业主想自行更换外窗非常困难,因此具备条件时应采用内嵌式安装(采用保温附框),但会带来外窗实际面积的减小。

应对措施:适当降低超低能耗建筑的建设量,以一栋或几栋住宅、配套建筑等开始建设,循序渐进,逐步等待技术的成熟和客户的认可。

三是装配式建筑的局限性。装配式建筑的装配率较高时,竖向结构也需要采用装配式,会造成施工速度慢、成本偏高;有些外围护结构施工工艺处理不好时还易出现渗漏问题。另外,装配式装修技术不够成熟、装配式装修厂家少、技术加工标准不统一等问题,使得装配式建筑很难发挥其技术优势。

应对措施:条件允许的情况下,尽量选择低装配率(60%左右)建筑;提高建筑产品设计和配置的标准化;比选装配式厂家。

四是绿色建筑和健康建筑部分建筑部品的耐久性要求较高。如门窗反复启闭性能达到产品要求的2倍;遮阳产品机械耐久性达到最高级;水嘴寿命达到相应产品1.2倍;阀门寿命达到相应产品要求的1.5倍,还有地板、防水材料、密封材料需采用绿色产品。而且目前厂家较少,一般也没有相应的证明材料或检验报告,对设计、采购和施工管理具有一定的影响。

五是建筑师负责制设计费用比其他项目来说偏高一些,对开发企业的设计、成本、招采和施工提出了新的要求。

高标准住宅作为近几年推出住宅产品,相关政策、规范和配套均处于研究、制定和完善阶段,对产品策划定位、产品设计、招标采购、施工建设、成本管控、运营物业来说,均有一定的不确定性,因此确定做高标准产品时,应从产品的全生命周期综合考虑,做好各项预判和管控,提高产品的品质和竞争力。

五、高标准住宅操盘建议

高标准住宅目前是政府大力推动和支持的,也代表了未来住宅的发展方向。作为未来住宅产品的趋势之一,高标准住宅不仅仅是居住意义上的“高品质”,更能引导房地产行业向绿色、健康、节能、环保等方向发展,建设和谐、宜居的高品质住宅产品。

1.企业在参加高标准住宅项目竞拍阶段,应综合考虑本项目的产品定位是否和高标准的技术选择项一致,成本增量是否可控,应对高标准建设方案选项进行权衡,适当取舍。选择高标准住宅建筑品质各子项时,应从项目产品定位、产品配置、成本测算及增量、招采、施工成本及工期、后期物业运维的全生命周期考虑,做出合理的选择。

2.建议可适当选择高标准住宅的绿色三星绿色建筑、健康建筑和宜居技术应用三个子项。

3.高标准住宅的装配式建筑子项,建议可择优选择。选择时不仅要考虑装配率和得分的关系,还应考虑装配率偏高造成的建筑成本增加,施工难度的加大,设计及施工工期延长等问题。当装配率大于60%,选择装配式装修时不仅要考虑成本增量、施工进度,还要考虑市场客户的接受度问题。

4.高标准住宅的管理模式子项,选择时应考虑项目后期的执行是否合规、是否有利于项目的开发管理。

5.高标准住宅的超低能耗建筑子项,存在一定的问题,建议谨慎选择。如果必须选择此项,建议可按市场的常规做法,选择一栋或者几栋建筑做超低能耗建筑,不建议项目做大面积的超低能耗建筑。

(作者乔明策、刘露军工作单位为北京城建投资发展股份有限公司,崔会学工作单位为北京城建兴泰房地产开发公司)


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